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家づくり

メンテナンスコストを考えた
壁、屋根、床材の選び方



住宅建築のプロが納得できる
家づくりのヒントをお話しするブログ。

今回のテーマは
「メンテナンスコストを考えた
仕上げ材の選び方」です。

何十年も暮らす住宅に
メンテナンスはつきものです。

だいたい20年くらいしたら
足場を組んで屋根や壁を
塗りなおしている家を
よく見かけますよね。

マンションを購入したら
修繕積立金を払わなくてはいけないように、
戸建ての場合も
将来のメンテナンス費を考慮して
建築する必要があります。

ただし、
メンテナンスコストがかからないものは
新築時の費用（イニシャルコスト）が
高いものが多い傾向も。

例えば
瓦は約100年メンテナンスフリーですが、
イニシャルコストは
ほかの屋根材より割高です。

壁材や床材でも同じで
「予算内で住み始めてからできるだけ
お金がかからないものをいかに選ぶか」
は家づくりの大きな悩みのひとつです。

今回は屋根・外壁・内壁・床の
各仕上げ材のイニシャルコストと
メンテナンスコストを比較。

どの材料を選ぶと
いつ、どのくらいの
メンテナンス費がかかるかをまとめ、
50年間のトータルコストを
算出してみました。

仕上げ材選びの参考にしてください。

ちなみにトータルコストで
最もコスパがよかったのは

屋根・外壁が板金（ガルバリウム鋼板）
　　　　＋
床が杉無垢材（節あり）
　　　　＋
壁・天井がクロス

でした。

とはいえ、家はコスパだけで
決めるものではありませんから、
あくまで参考にご覧ください。



この記事でわかること

□ 屋根材のコスパ比較
□ 外壁材のコスパ比較
□ 内壁＋天井材のコスパ比較
□ 床材のコスパ比較
□ 住宅設備の交換時期と費用の目安　

 
目次



１．今回の設定と注意事項
２．屋根材の50年トータルコスト比較
３．外壁材の50年トータルコスト比較

４．内壁＋天井の50年トータルコスト比較

５．床材の50年トータルコスト比較
６．破風・鼻隠しなどのメンテナンス費用
７．トータルコストを抑えられる組み合わせ
８．50年間のメンテナンス費試算

 



今回は下記の設定で
イニシャルコスト・メンテナンスコストを
比較しました。

＜今回の設定＞
建物：総２階建て・切妻屋根
延床面積：30坪
メンテナンス期間：50年間

だいたい30代で新築して
80代まで住んだ場合の
シミュレーションです。

《注意事項》
■おもに中島工務店で使用している
　仕上げ材について検討。
■金額は現在のめやす。税別。
■実際にメンテナンスする20～50年後には
　どの仕上げ材も高くなっているはず。
■総２階・切妻屋根という
　非常にシンプルな例なので
　実際には建物の形状によって
　さらに費用がかかるケースがある。
■足場費用は別途計上。
　15万円～を想定。
■台風や豪雨などの災害による
　破損や雨漏りは考慮しない。


今回は屋根と外壁を別々に検討しましたが
実際には足場を組んだときに
同時に塗り替えてしまうのが一般的です。

よって足場費用は別途計上としました。
今回の設定の建物の場合、
足場費用15万円～とお考え下さい。




取り上げる屋根材は
・和瓦
・平板瓦
・板金（ガルバリウム鋼板）
です。

瓦は約100年メンテナンスフリーなので
和瓦・平板瓦はメンテナンスコストは０円です。

板金はだいたい20年ごとに
塗り直しが必要です。

イニシャルコストも含めて
表にまとめるとこんな感じです。
（※足場代別途15万円～）


イニシャルコストが最安だった板金が
トータルコストでは瓦を上回りました。

とはいえその差は10万円ほど。

このくらいなら好みを優先したい
というお客様も多そうですよね。

のちほどお話しますが、
瓦はメンテナンスフリーでも
その周辺の部材である破風、鼻隠しなどに
メンテナンスが必要なケースがあります。

このときには結局足場を
組まなくてはいけなくなるので、
それらも含めて考えましょう。
 
ちなみに、中島工務店では使いませんが
比較的よく使われる
カラーベスト（スレート屋根）は
イニシャルコストは板金より安いですが
20年で塗り直し、
30～40年で葺き替えが必要になります。

カラーベストは
メンテナンスコストが最もかかる
仕上げ材なので注意しましょう。

 


取り上げる外壁材は
・タイル
・そとん壁
・モルタル下地＋リシン吹付
・無塗装サイディング下地＋リシン吹付
・化粧サイディング
・板金（ガルバリウム鋼板）
です。

中島工務店では
タイルと化粧サイディングは
ほぼ使いませんが、
一般的によく使われるので
一緒に検討しておきます。
 
この中でタイル・そとん壁・板金は
50年間メンテナンスフリーです。

モルタル下地＋リシン吹付・
無塗装サイディング下地＋リシン吹付・
板金は20年ごとに塗り直しが必要です。

イニシャルコストを含めて表にしました。
（※足場代別途15万円～）
 

タイルはメンテナンスコストがゼロとはいえ、
イニシャルが飛びぬけて高いですね。

はい、誰でも選べる
仕上げ材ではありません・・・。

現実的なところでいうと、
イニシャルでほかより50万円ほど高い
そとん壁がトータルコストでは
板金に次いで下から２番目となりました。

トータルコストの差は60万円～。

当社でも「そとん壁かリシン吹付か」で
悩むお客様は多いのですが、
確かに難しい選択ですね。

新築時に外壁にお金をかける余力が
少しでもあるなら、
そとん壁がオススメです。


《汚れが気になったら》

ところでこれを見ると
「メンテナンスフリーっていっても
20年もしたら汚れが・・・」
という声が聞こえてきそうです。

屋根や外壁のメンテナンスの
おもな目的は防水です。

表面が劣化することによって
建物内部に水が入ってしまうと、
躯体が傷んで
もたなくなってしまうからです。

劣化対策としての
メンテナンスは不要でも
汚れが気になる場合は洗いましょう。

洗う費用は10万円～。
（※足場代別途15万円～）


《コーキングについて》

外壁でもうひとつ気になるのが
コーキングです。

コーキングとは
部材と部材のつなぎ目を埋めるもので
防水性や気密性を高めるために使われます。

タイルの目地をイメージしていただくと
わかりやすいです。

例えば、サイディングでは
ボードとボードの間を
コーキングで埋めています。

コーキングは10年もたずに劣化してきます。

劣化すると内部に水が入りやすくなるので
10年程度で打ち直した方がよいのですが、
実際には20年くらいで外壁を塗り直すまで
そのままにしているケースが多いです。
 
さすがにコーキングのために
足場を組む人はほとんどいませんから。

そういうわけで、
今回はコーキング単体での
メンテナンス費は
考慮しませんでした。
（外壁塗り直しのときには
コーキングも打ち直してくれます）

なお、タイル・そとん壁・
モルタル下地＋リシン吹付では
コーキング箇所が非常に少ないため
（サッシまわりくらい）
コーキングの劣化の不安も
ほとんどない外壁材だといえます。

 


続いて内壁＋天井です。
 
中島工務店では
壁は左官やクロスで仕上げて
天井に木を張るケースが多いのですが
今回はわかりやすくするために
内壁も天井もすべて
同じ仕上げ材を使うと想定しました。

取り上げるのは
・漆喰
・中霧島壁（シラス壁）
・珪藻土
・クロス
です。
 
上記４つのうち、
メンテナンスが必要なのはクロスのみで
50年の間に１度は張り替えたいところです。

塗り壁は通常塗りなおすことはなく
経年変化を楽しみます。

イニシャルコストを含めて
表にまとめてみました。


張り替えてもクロスが
最もコストが抑えられる
という結果になりました。

塗り壁も汚れが気になる場合は
上から塗ることができます。

その場合の費用は初回と同様です。




床材で取り上げるのは
・桧上小節（節がほとんどない）
・杉節あり
・カラーフロア
です。

無垢の床は塗り壁同様、
基本的には張り替えずに
経年変化を楽しみます。

カラーフロアは耐用年数が
10～15年程度です。

実際に10年で張り替えるケースは
あまり見かけませんが
50年のあいだには最低１回は
張り替えることになるでしょう。
 
イニシャルコストでも
トータルコストでも
杉節ありが最安です。

カラーフロアは複合フローリングの一種で
合板フローリングの表面に
化粧シートを貼ったものですが
表面の化粧材に木を使ったものより
見た目や手触りのよい床材も
増えています。

これらはカラーフロアより
イニシャルコストが高くなるため
トータルコストはさらに高くなります。

無垢の床は経年変化を楽しめますが
汚れが気になる場合は
表面を削ることができます。
無垢材ならではの方法ですね。

削る費用は15万円～
といったところです。


 
屋根のところで少し触れましたが、
実際には屋根と壁のほかに
破風や鼻隠しなど周辺の部材も
メンテナンスが必要です。

塗り直し費用は
１回あたり10万円～（※足場代別途）

50年のあいだに３回程度塗りなおすのが
おすすめですが、
実際には足場を組んだときに
屋根＋外壁＋破風・鼻隠しなどを
まとめてメンテナンスします。

よってメンテナンス費は20万円～。
 
なお、破風や鼻隠しを
板金で巻いておけば
メンテナンスフリーです。

軒天も雨に当たりにくく
劣化しにくい場所なので、
あまり塗り直しの必要はありません。

 


ここまでの内容から
トータルコストを最も抑えられる
組み合わせはというと、

屋根＋外壁が板金、
内壁＋天井がクロス、
床が杉節あり

です。

必要なメンテナンスは
■屋根の塗り直し２回　20万円～
■足場２回　　　　　　30万円～
■クロスの張替え１回　35万円～
の合計85万円～です。
（住宅設備を除く）

 


さて、ではメンテナンス費として
どのくらい準備しなければいけないのかを
試算しましょう。

いずれも最も費用がかかる場合はこちら。
※イニシャルコストは無視します。
 
最もかかる場合を組み合わせたので
実際にはもう少し抑えられるでしょう。

一方、最も費用がかからない場合は
こちらです。

つまり、
50年間のメンテナンス費用は
340～600万円程度
見込んでおく必要があります。

１か月あたりに換算すると
5700～10000円です。

分譲マンションの修繕積立金の平均が12268円
（国土交通省平成30年度
マンション総合調査結果より）なので
やはり建物のメンテナンス費は
このくらいはかかると考えた方が
よさそうですね。

今回はとても単純に計算しましたが
建物の大きさやかたち、
周辺環境によっても
メンテナンスの必要度合いや
コストは変わってきます。

新築のときには
ついついイニシャルコストに
目が行きがちですが、
メンテナンスコストにも
気を配りながら計画するのが大切です。


以下は関連記事です。

＞屋根材ってどうやって選ぶの？

＞外壁の種類と選び方

＞床の仕上げ材変更で
　どのくらいコストダウンできる？

＞壁の仕上げ材変更で
　どのくらいコストダウンできる？




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