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家づくり

新築増改築時の盲点－接道義務


住宅建築のプロが納得できる
家づくりのヒントをお話しするブログ。

今回のテーマは「接道義務」です。
 
接道義務という耳慣れない言葉、
家づくりの具体的な計画に入ってから
初めて聞くという人も
多いかもしれません。
 
カンタンにいうと
建築物の敷地は幅員４ｍ以上の道路に
２ｍ以上接していなければならない
（建築基準法第42条・第43条）
というルール。

緊急車両の通行など、
災害時等の消防活動・救命活動を
スムーズにすることがおもな目的です。

区画整理された住宅地などで
問題になることはあまりありませんが、
古い街や田舎ではこれが意外とくせ者で
「敷地に出入りできる
十分な幅の道路があるのに建てられない！」
なんてパターンがあるんです。

今日は接道義務と
それにまつわって現実的に起こり得る問題、
そしてどのように対応していくのかを
まとめて解説してみます。

なお、接道義務に係る
具体的な判断は
各自治体によって異なります。

今回はおもに愛知県における
当社の経験にもとづいてお話しますので、
実際の判断は建築地の自治体や
確認検査機関にご相談ください。


目次
 
１．接道義務
２．「建築基準法の道路で幅員４m以上」
　　かどうかは役所に確認
３．道路が敷地に接しているか
　　公図で確認しよう
４．接道の条件を満たさないときの
　　対処方法



接道義務
 

まず知っておきたいのは、
接道義務は都市計画または
準都市計画区域内でのみ
適用されるということ。

都市計画区域は都道府県が指定するもので、
例えば愛知県では、
設楽町などごく一部を除いて
ほとんどの地域が都市計画区域に
指定されています。

一方、岐阜県では山間部を中心に
都市計画区域に指定されていない地域も
かなりあります。

まずは建築予定地が
都市計画区域に指定されているかどうかを
確認してみましょう。

建築予定地が都市計画区域内にあった場合
接道義務＝幅員４ｍ以上の道路に
２ｍ以上接していなければならない
というルールが適用されます
（地域によっては幅員６ｍ以上の
場合もあります）。

気をつけたいのが
旗竿地（はたざおち）や
不整形の土地（変形した土地）で、
どのような形状をしていても
必ず道路に接する間口は
２m以上なくてはいけません。


旗竿地の場合は、
間口だけでなく通路すべてが
幅２ｍ以上なくてはいけません。

間口は２ｍあるよ、
でもその奥の通路はちょっと狭くて・・・
というのはダメということ。

間口と通路の長さが
都道府県の条例で
規制されている場合もあるので
注意が必要です。

例えば、愛知県では
間口と通路の長さの関係が
次の表のように定められています
（愛知県建築基準条例 第6条）。
 

通路の長さが15m以上あるときには
通路の間口・幅は2.5m以上必要、
つまり建築基準法の規定より
広くなければいけないということ。

逆にいえば間口・幅が2.5m未満のとき
通路は15m未満でなくてはいけない
ということにもなるので
気をつけましょう。

 
「建築基準法上の道路で幅員４ｍ以上」
かどうかは役所に確認
 

接道義務について理解したところで、
具体的に規制をクリアしているかどうかを
確認するポイントを見ていきましょう。
 
最初に確認したいのが、
接道だと思っている道路が
「建築基準法上の道路且つ幅員４ｍ以上」
かどうかという点です。

まずは「建築基準法上の道路」って何？
という話ですが。

建築基準法第42条の内容を読み解くと、
ざっくり次の表のように規定されています。

がんばってまとめてみましたが
別に詳しく知る必要はありません
（プロじゃなければ
詳細を知る必要はないので解説しませんが、
知りたい場合はAllAboutをご覧ください）

というのも最終的に
建築基準法上の道路かどうかって
役所に確認するしかないから！
 
道路の幅員の確認も含めて、
これは役所に聞くしかない問題なんです。

例えば名古屋市では
「指定道路図」というものを
WEB上に公開していて、
この地図上に示された道路が
「建築基準法上の道路」というわけです。

WEB公開しているかどうかは別にして
各自治体には同様の資料があり、
それに照らして建築予定地が
「建築基準法上の道路」に接しているか
確認することになります。

このとき同時に幅員も確認しましょう。

なお、たとえ公道でも
幅員が４ｍ以上なければ
接道とは認められませんし、
交通量が多くて見た目の幅が
４ｍ以上の道路でも
建築基準法上の道路でなければ
やはり接道とは認められません。

また接道の条件を満たしていても
道路と敷地に高低差があると
接道として認められない場合があります。

ときどき「え？この道路が
建築基準法上の道路じゃないの！？」
というケースがありますので、
家づくりを考え始めたら
早めに確認したいところです。
 

道路が敷地に接しているか
公図で確認しよう
 

接道を確認するときにもうひとつ
見ておかなくてはいけないのが公図です。

こちらも耳慣れない言葉だと思いますが、
公図とは法務局に備え付けられた
土地の図面で地番や土地の形状を
知ることができるもので、
建築確認申請の際に
添付しなくてはいけません。

下の画像は公図ってこんなもの
というイメージです。

白地図に地番だけが記載されています。

これで何がわかるんだ？？？と
言いたくなりますが、
どのように分筆されているかが
わかるんです。
 
枝番がついているのは
元は一筆の土地だったものを
分筆したと考えられます。
 
例えば23-1から23-4は
もともと全部まとめた大きな土地だったのが
現在は４つに分けて登記されていると
推測できます。

そして、見るべきポイントは
役所が接道だと認めた道路に
敷地がちゃんと接しているか。
 
というのも、一見すると
道路に接しているようなのに
登記上は接していない場合があるんです。

例えば下の画像のようなパターン。

注目っていう矢印の先に
細い赤い線がありますよね
（わかりやすく赤にしてますが、
ほんとは黒い細い線です）。
 
もしも公図にこの線を見つけたら要注意！

これが水路だったりするんですが、
ここに水路があると23-1から3の敷地は
建築基準法上の道路に接しているとは
認められないことがあります。

その場合は橋を架けるなど
しなくてはいけません。

あるいはこんなふうに
敷地と接道のあいだに
細く分筆された土地があり、
地番が記載されていることがあります。
 
下図でいうと「50」という番号が
振られているところ
（これも赤にしてますが実際には黒です）。

これはつまりここに
他人の敷地があるということで、
さらに詳しく調査をする必要があります。

見た目（現況）と公図が一致しないケースは
決してめずらしくなく、
この場合のように
道路の一部にしか見えないのに
公図を確認するとそこに所有者がいる
というケースもあります。

なお、現況で23-1～3に
家が建っているケースでは
それらの建物は
建築基準法適用前に建ったと考えられ
（既存不適格）
建替えや確認申請が必要な
増改築をしない限り、
使用し続けることは可能です。

 
接道の条件を満たさないときの
対処方法－よくあるケース

 
建築予定地に接している道路が
「建築基準法上の道路で幅員４m以上」
という条件を満たさないと
絶対家を建てられないのかというと、
そういうわけではありません。

よくあるケースの対処方法をご紹介します。
 
①接道の幅員が４m未満のとき
→セットバック（道路後退）
建築予定地の前面道路が
建築基準法上の道路ではあるけれど
幅員が４m未満のときは、
セットバック（道路後退）すれば
建築可能です。

具体的には道路の中心線から
２ｍ後退する必要があります。

今ある道路は狭いけれど、
沿線の住民が少しずつ後退することで
必要な広さを確保していこう
ということですね。
 
図の中にも書いた通り、
セットバック部分には
建物はもちろん、
塀や花壇などもつくれませんし
既存の塀なども
取り壊さなくてはいけません。
 
自分の土地なのに自由に使えない・・・
という状態になりますが、
街全体の安全・安心のためには
協力し合いたいところです。

なお、セットバック部分は
建ぺい率や容積率を算定する際の
敷地面積にも含まれなくなります。

セットバックは原則として
道路の両側の敷地でそれぞれ行いますが、
片方が川やがけなどの場合は
そうでない側が４m
下がらなくてはいけないので
注意しましょう。

②旗竿地で通路の幅員が２ｍ未満のとき
→隣の所有者から借りる

旗竿地で通路の幅員が２ｍ未満でも、
隣の敷地の通路に面した部分が
通行に使えるような状態なら、
そこを借りることで
接道義務をクリアすることができます。

下図をご覧ください。

図の赤い部分を借りて、
建築確認申請の際に
隣の人が承諾していることを示す
文書を添えればOKです。

ただし、借りる部分とのあいだに
塀があるなど
実際に通行できる状態になっていないときは
認められません。

また、その部分を貸すことで
隣の人が建ぺい率など
各種規制を満たさなくなるときにも
この方法は認められないので
慎重に確認しましょう。

※建ぺい率
　敷地面積に対する建築面積の割合で
　各自治体が敷地ごとに決める。

 
このほかにも役所に事情を説明して
建築基準法上の道路として
認定してもらうなど
（なかなかたいへんですけど）、
状況によって
いろいろな対処方法があります。

いずれにせよ接道に関しては
規定をクリアしていないと
建築不可能ですし、
その確認にも専門知識が必要なので、
プランなどを考えるより先に
専門家に相談することをおすすめします。

中島工務店では、
プラン申込後の敷地調査の際に
役所調査として接道に係る事項も
確認・報告します。

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こちらの記事をご覧ください。
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